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住宅產業化進程中工業化裝修模式分析

內容來源:     2014/1/23 11:46:20    點擊:

住宅產業化進程中工業化裝修模式分析

 

摘要:我國正處于住宅產業化進程之中,未來的裝修模式需要與住宅產業化相適應,本文在對目前主要的三種裝修模式比較后,得出只有工業化裝修模式才是符合住宅產業化未來發展方向的裝修模式,最后對住宅產業化進程中工業化裝修模式發展路徑及工業化裝修模式發展的相關問題進行了深入的分析。

關鍵詞:住宅產業化,工業化裝修,全裝修

一、前言

住宅產業化是我國從1998 年開始正式提倡的一種住宅現代化生產方式,最終目的是要實現工廠化住宅生產,該種住宅不僅包括主體結構框架,而且包括了整體裝修和內部廚房、衛生間等基本設施,這種生產方式保證住宅產品質量穩定,生產迅速,環保節能,價格低廉,能更好地滿足人們的居住需求。當前國家已經建設了一些住宅產業化的試點,并有少部分住宅實現工廠化制造,然而,與住宅產業化的大規模工廠化一次性生產完成的目標相違背。我國的大部分住房裝修主要是采取現場施工方式,顯然,傳統的裝修模式終將無法適應住宅產業化的快速發展,我國的裝修模式急需變革。

二、三種裝修模式的對比分析

目前,我國主要存在著三種裝修模式,下面將依次進行分析對比。(一) 傳統現場裝修模式

目前住宅市場上供應的主要產品仍然是由現場施工制造出的毛坯房,需要業主自行裝修后才能入住,該種裝修方式隱含著大量的弊端。其一,這種裝修方式對個人來說,需要消耗很多的人力、物力和財力,而且往往給大部分家裝業主帶來極大的困擾,原因主要是業主缺乏相關專業知識,對建材標準和施工工藝都知之甚少,因此在建材商和裝修人員的鼓吹下,極其容易做出非理性的消費選擇,從而最終引發很

多難以解決的裝修糾紛;其二,對于他人,現場的裝修施工方式會產生嚴重的環境及噪聲污染,尤其容易給那些提早住入新家的老人和孕婦帶來身體上的傷害,該類糾紛在現實社會中屢見不鮮。此外,建筑主體承重結構可能因為某戶裝修中的非法拆墻、砌墻和開槽等施工行為而遭到破壞,為整棟住宅的業主帶來很大的安全隱患;其三、對于社會,這種粗放型的裝修產業模式不僅浪費我國寶貴的能源與材料,極不符合我國政府對住宅建設“節能降耗”的要求,更加無法跟上我國住宅產業現代化的發展趨勢。

(二) 全裝修模式

2 0 0 2 年7 月1 8 日,建設部出臺了《商品住宅裝修一次到位實施導則》,其目的是取消毛坯房,鼓勵開發商直接向市場提供裝修成品房。其中規定,裝修一次到位是指在房屋交付前,所有功能空間的固定面全部鋪裝或粉刷完成,廚房和衛生間的基本設備全部安裝完畢,簡稱全裝修住宅,開發商通常將其宣傳為精裝修房。2008 年7 月底,組建不久的國家住房和城鄉建設部又發出《關于進一步加強住宅裝飾裝修管理的通知》,要求各地盡快制定出臺相關扶持政策,引導和鼓勵新建商品住宅一次裝修到位或菜單式裝修模式,逐步達到取消毛坯房。

目前,上海、北京、廣州等很多大中城市相繼大力推廣全裝修房,但全裝修房的建設也遇到了很多問題。首先,全裝修房交付時的裝修標準往往與宣傳不相符,廣告中開發商總是夸大宣傳,將簡裝的全裝修住房宣傳為精裝修房,且樣板間也是精裝修的標準,但是實際交付時,墻面、頂面和廚衛只是簡單裝修,因此開發商可能利用全裝修變相提高房價,全裝修房每平方米價格比周圍相同地段同品質樓盤可能增加1 千多,而實際每平方米裝修成本只有一半還不到。其次,全裝修住房的質量缺乏保證,國家目前沒有專門針對全裝修房的具體標準,購房合同中開發商一般只會注明裝修主材的品牌,但是即使同品牌的建材,質量和檔次也是千差萬別,因此即使消費者驗收時候查出質量問題,也沒有相關法律依據進行正當維權。再者,全裝修房的售后服務不健全,一般業主在房子裝修前會詳細驗房,如有空鼓、漏水等質量問題,會立即通知開發商,而開發商會責令建筑單位進行檢修,住房建設質量問題解決后,如再遇任何問題,全由裝修單位負責。但是全裝修房通常是開發商委托裝修公司進行裝修,裝修前對建筑質量沒有詳細檢查,如果一旦住房質量出現問題,建筑企業、裝修企業以及建材銷售企業會相互推卸責任,引發諸多糾紛。最后,全裝修模式只適用于新建商品房的首次裝修,業主往往對裝修不滿意,進行二次裝修,這種浪費比毛坯房的二次裝修更大,另外,我國存量房數量巨大,尤其二手市場持續繁榮,而購買二手房的居民通常會對住房重新裝修,全裝修模式顯然無法滿足消費者的二次或多次裝修需求。

(三) 工業化裝修模式

工業化裝修是指在工廠中生產住宅裝修材料和部品,最后進行集成化裝配的模式,它主要由菜單式設計、工廠化生產和集成化供應等三個主要的部分構成。讓消費者根據“菜單”,依照自己的消費水平來選擇產品的顏色款式能很好地滿足業主的個性需求,而工廠化生產方式不僅摒除了現場裝修施工的眾多弊端,如噪聲和環境污染,更能發揮“規模化”效應,節約能源和材料,盡可能降低成本,保證穩定的質量,在為家裝業主帶來價廉物美的裝修建材產品的同時,也縮短了裝修工期,讓其能更快地入住裝修好的新家。其實,目前市場上很多建筑裝修材料和部品已經實現了前兩個部分的要求,如各種品牌的木地板、家具、櫥柜、門和廚衛吊頂等等,都能達到菜單式設計和工廠化生產的要求,顧客只需要依照自己的消費水平在建材店里選好產品的顏色款式,和銷售人員談好價格折扣和大致安裝日期,很快便會有專業人員上門測量。在需送貨安裝時,只要打個電話,就有專門安裝人員帶著在工廠中制作好的產品上門,安裝花費的時間通常都在兩天之內,這種裝修行業內悄然興起的建材生產銷售模式正是工業化裝修思路的完美體現。不過因為部分裝修材料和部品目前仍然無法實現工業化制作,以及最關鍵的集成化供應方式缺乏載體,因此工業化裝修模式在我國的發展依然屬于初級階段。但是,隨著越來越多的人選擇定制建筑材料部品,而不是由裝修工人現場制作,說明該種工業化裝修方式的前途廣闊,符合未來的發展潮流。

工業化裝修與全裝修模式的區別是,工業化裝修強調的是生產方式上為大規模工廠化生產,安裝方式是集成化裝配;而全裝修強調的主要是裝修的時間順序和主體。首先,裝修時間必須在交房給業主之前,其次,裝修主體是房地產開發商,由其聯合裝修公司,建材廠商等提前對毛坯房裝修,在我國全裝修住宅大部分采取的是傳統現場裝修方式。

三、住宅產業化進程中工業化裝修模式發展路徑分析通過以上三種裝修模式的對比,可以得出結論,與現場裝修模式和全裝修模式比較,工業化裝修模式更符合我國住宅產業化的目標,既能最大限度地滿足人們對裝修的個性需求,又具有環保節能,生產迅速,成本低廉等一系列優點,但是,我國的住宅產業化不會是一蹴而就的,不同的發展階段,就應該有相適應的工業化裝修模式,下面將分析不同住宅產

業化發展階段的具體工業化裝修模式。

(一) 住宅產業化初中級階段的工業化裝修模式

在住宅產業化初中級階段,部分的建筑部品已實現工廠化生產,但工廠化住宅在市場所占比重仍然較小,大部分住宅的結構主體部分仍然采取現場施工方式,屆時,全部建筑裝飾材料和部品均實現了工廠化規模化生產,但仍然是由居民采購材料和部品,并在現場進行裝配式安裝,即毛坯房沒有消失,全裝修模式還未普及。此時,工業化裝修的具體形式如下:所有裝飾材料、部品的生產全由建材企業以裝修部件標準制式工業化生產,建材企業負責產品研發,控制產品質量;大部分裝飾材料、部品的銷售由大型建材超市所負責,建材銷售企業是負責直接和客戶接觸,根據客戶的情況,幫助客戶選擇相應檔次、符合自家裝修風格的產品,并上門測量、提交定單給建材生產工廠,然后在需要時上門安裝,并解決售后問題,日后如果產品的質量和施工出現問題時,負責上門維修;而裝修公司轉變為裝修咨詢公司,一方面輔助開發商在做前期建筑設計時,隔墻和水電管線設計等盡可能貼近業主的真實需要。另一方面為消費者進行裝飾材料、部品的集成提供驗房、裝修設計和現場管理等專業上的幫助。

(二) 住宅產業化中高級階段的工業化裝修模式

在住宅產業化中高級階段,住宅工業化水平有很大提高,但是工業化水平仍然不夠成熟。在工廠里一次性完成建筑和裝修一體化存在一定難度,所以此時的工業化裝修模式應該是工廠化生產,并在工廠中裝配,具體如下:裝飾材料及部品的安裝由消費者的住宅現場轉為工廠,即當住宅在工廠生產前,人們可以在市場上建材超市選好墻面和地面等裝飾材料,只要在工廠的住宅主體結構生產完成后讓建材銷售廠家送貨到住宅生產工廠即可。然后由建材銷售廠家在住宅建造的工廠進行安裝。最終,由住宅建造企業在現場裝配已經裝修過的住宅。當然住宅裝飾部分的材料及安裝費用并不包括在住房費用之中,而由消費者負責,在此階段,毛坯房基本消失,大部分住宅的裝修都是全裝修模式,不過工業化裝修的具體形式與以前相比差別不大。

(三) 住宅產業化高級階段的工業化裝修模式

在住宅產業化高級階段,建筑材料相關技術已經成熟,當在工廠中生產墻體維護結構和樓地板層時,可以把裝飾功能合為一體,即住宅生產廠家除了建造住宅結構部分也負責裝修,在工廠住宅的定單中包含有裝飾項目,消費者只需選擇裝飾的風格和檔次,在該階段,消費者不再需要參與住宅的硬裝階段,只需在虛擬空間中選擇裝修材料及部品的材質及顏色搭配等。此時,裝修咨詢公司將并入住宅生產企業的銷售部門,負責裝飾設計和與裝修材料及部品生產企業的協調,而建材生產企業只負責產品的研發、生產和送貨,大型建材超市中不再有瓷磚地板等硬裝所需的材料和部品,取而代之的是軟裝飾材料及部品,目前美國、日本等住宅產業化高度發展的國家均主要采取此種裝修形式。

四、工業化裝修模式發展中的相關問題分析

目前,我國市場上很多建筑裝修材料和部品已經滿足工業化裝修模式的要求,如各種品牌的木地板、家具、櫥柜、門和廚衛吊頂等等,都能菜單式設計和工廠化生產,但今后如果要實現真正意義上的工業化裝修,還需解決如下問題:

(一) 裝修設計與建筑安裝設計必須一體化

目前傳統裝修模式中,首先需要消費者對新房重新拆墻補墻,開槽改造原有的不合理的水電線路,這是帶來問題最多最嚴重的部分。墻體和水電的二次改造極大地浪費了材料,帶來噪聲污染,帶來房子質量隱患,也為消費者的裝修增加大筆的費用。往往合同上2000~3000 元的水電改造費用,在最后會變為8000~9000 元,甚至上萬元,不僅大量消耗業主的財力,而且改造后的很多水電線路可能并不科學合理。所以必須在最初設計時考慮到日后裝修設計的需要,盡可能合理的布置水電管線,這就要求裝修設計與建筑安裝設計必須一體化,即在施工前做建筑設計和安裝工程設計時,必須同時做裝修設計,開發商可以委托裝修公司輔助性地來做該項設計,對于非承重隔墻,建筑設計時盡量少做甚至不做,日后業主不再需要打墻,可以完全按照自己的需求來改造戶型。

(二) 繼續加大其他裝修材料部品的工業化生產技術的研發

要實現工業化裝修必須讓所有裝修材料和部品都能在短時間內進行現場裝配,因此必須加大以下三種重要裝修材料、部品的現場裝配技術的研究:

1. 墻地面瓷磚粘貼

瓷磚粘貼目前仍然沒有實現工業化生產,通常是由裝修公司的瓦工用水泥砂漿現場鋪貼,整個過程一般要持續1 - 2周,主要因為普通水泥砂漿的凝結硬化需要一定時間,不能連續鋪貼,而且以水泥砂漿為黏結材料對安裝工人的技術性要求很高,也很費時,很容易因為水灰比沒有控制好而造成瓷磚空鼓等質量問題。其實只要解決瓷磚與墻體和地板的黏結問題,就能讓瓷磚像木地板那樣實現現場快速安裝,國內市場目前有一種特殊的瓷磚黏結劑,施工非常方便快捷,普通人都能進行瓷磚的迅速粘貼。當然,在瓷磚與墻體地板的連接上,也可創造出像螺栓一樣可拆卸的方式,這樣不僅某些損壞的裝飾部分能輕松更換,而且裝飾材料可重復使用,如居民需重新裝修,可把拆卸下的裝飾材料賣入二手市場,一方面能很好地節省資源,另一方面,也可以幫助那些裝修經費短缺的人選購性價比高的二手木地板、瓷磚等裝飾材料。

2. 墻面乳膠漆涂刷

現在一般家庭墻面刷乳膠漆要兩周左右,其實若天氣正常,刷一底兩面乳膠漆只需要兩、三天,但是在此前往往需要先在毛坯墻上刷白水泥加膠水,然后涂兩遍膩子,其中還包括一遍墻面打磨,此過程主要是為增加墻面的平整性和涂料附著力,而毛坯墻的本身不夠平整是墻面乳膠漆涂刷時間較長一個重要方面。但是,若能發明出可同時讓墻面平整且上色的新型涂料,以后消費者只需要在乳膠漆專賣店選好品種與顏色,就可以和墻紙鋪貼一樣,由銷售企業的施工人員在兩天之內完成墻面處理和乳膠漆涂刷。

3. 石膏板隔墻、背景墻、吊頂等硬裝飾部品定制及安裝國外如歐美等國家居民在裝修時更注重軟裝飾,很少做復雜的背景墻和吊頂等,但國內居民對背景墻和吊頂的裝飾需求非常旺盛。另外,為滿足居民對戶型改造的需要,也需要做部分室內非承重隔墻,目前隔墻、背景墻和吊頂等都由石膏板輕鋼龍骨構成的,若要所有裝修部品都實現工業化,此部分也不可缺少,因此可由專門的石膏板銷售企業專門負責此類部品的設計和定制,現場安裝時間同樣可保證在兩天以內完成。

此外,從工廠化裝修模式的長期發展來看,還需要加強結構、保溫、隔熱、裝飾等多重功能合為一體的新型墻體材料的研發等,惟此才能保證全裝修住宅的建造能在工廠中一次性完成。同時應鼓勵消費者輕裝修重裝飾,因為消費者重硬裝,會加重材料和能源的浪費,一旦住房發生流轉,為住房量身定做的硬裝飾部分可能被新主人拆掉,而軟裝飾部分則可以移走甚至轉賣,所以鼓勵消費者輕裝修重裝飾也是在間接促進我國循環經濟的發展。

五、結束語

工業化裝修模式是我國住宅產業化的重要部分,住宅產業化的最終目的就是讓生產的住宅產品能質量穩定,建造迅速,環保節能,價格低廉,從而更好地滿足人們的住房需求。國外已經把住宅裝修并入住宅建設的一部分,目前,很多學者提出住宅產業化應該是全裝修,強調住宅裝修一體化,并且政府也不斷建議應該全面取消毛坯房,但是,全裝修模式在具體操作過程中也出現了很多問題。與此同時,我國住宅產業化的發展正在加快步伐,工廠化住宅將占據日后住宅市場的主體,現場制造住宅則逐漸消失,在我國住宅產業化進程中,真正需要發展的應是與住宅產業化相適應的工業化裝修模式。可以預見,與現場制造住宅相適應的現場裝修模式必然無法適應產業化住宅的發展,而終究被新型的工業化裝修模式所取代。

參考文獻

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作者簡介    徐姍姍,助教,研究方向:房地產經濟。

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